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Les stratégies immobilières pour expatriés

 

 

La fiscalité des expatriés étant de plus en plus lourde (revenus et plus values immobilières assujettis aux prélèvement sociaux, fiscalité des plus values immobilières jusqu'à 50% ...), il est donc judicieux de mettre en place des stratégies d'optimisation en matière de plus value, de revenus et d'ISF.

Bon à savoir : assujettissement des revenus immobiliers des non-résidents aux contributions sociales  (15,5  %).  Les plus-values de cession immobilières et les revenus immobiliers étaient assujetties. Jusqu'alors les non-résidents n'étaient  jamais soumis aux contributions sociales.

La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a rendu un arrêt en ce sens jeudi 26 février 2015. L'autorité judiciaire a statué que la France n'a pas le droit de prélever la CSG et la CRDS sur les revenus des contribuables non-résidents domiciliés en France. 

L'administration fiscale français a acté pour les années antérieures mais a remis à partir du 1er janvier 2016 les prélèvements sociaux en affectant de manière différente cette taxe.

Pour les contribuables n'ayant pas encore saisi l'administration fiscale,  les réclamations introduites en 2015 sont recevables dans les limites  suivantes :

  • pour les plus-values immobilières : les réclamations portant sur des  prélèvements sociaux acquittés spontanément à compter du 1er janvier 2013 ;
  • pour les impositions recouvrées par voie de rôle (revenus fonciers,  plus-values mobilières notamment) : les impositions dont les rôles ont été  émis à compter du 1er janvier 2013 ;
  • pour les revenus de capitaux mobiliers ayant fait l'objet d'une retenue à  la source, les réclamations relatives aux prélèvements sociaux payés depuis  le 1er janvier 2013.

Attention cependant, le tribunal administratif de Paris (TA Paris 1-2-2016 n°1431412/2-2) a confirmé que le prélèvement de solidarité de 2% n'était pas remboursable dans la mesure où il ne financait pas des branches de la sécurité sociale. Donc la restitution se fait sur 13.5% et non 15.5%.

 

 

Une question fiscale sur votre immobilier ?

 

Stratégies plus values


Concernant l'impôt sur la plus value immobilière, il existe plusieurs stratégies d’optimisation de cet impôt lorsque vous êtes non résident.

1er cas : vous vendez votre résidence principale avant votre départ de France : dans ce cas c'est exonéré en tant que résidence principale. En effet, étant dans ce cas toujours résident fiscal français, vous bénéficierez de l’exonération pour cession de sa résidence princiaple.

2ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ et vous ne l'avez pas mise en location entre temps : dans ce cas et sous certaines conditions, c'est exonéré d'impôt sur la plus value à hauteur de 150.000 euros de plus value après abattement. En effet, il faut entre autre, que vous soyez ressortissant européen et que vous n’ayez pas loué votre bien immobilier au 1er janvier de l’année avant la cession (exonération plafonnée à 150.000 euros) ou que vous revendiez durant les 5 premières années après votre départ même si c'est loué exonération plafonnée à 150.000 euros.

3ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ de France et vous l'avez entre temps loué : taxation de 19% de la plus value (sous certaines conditions) auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux. Cependant, si votre bien immobilier est détenu depuis plus de 22 ans , vous serez exonéré d'impôt sur la plus value (sous certaines conditions), sauf pour les prélèvements sociaux (30 ans). Concernant les prélèvements sociaux, comme indiqué cela pourrait prochainement évoluer suite à la décision de la CJUE.

4ème cas : si vous souhaitez investir dans de l’immobilier, vous pouvez éventuellement au lieu d’investir directement dans un bien et payer l’impôt sur les plus values (+ les prélèvements sociaux) lors de la revente, investir au sein de votre contrat d’assurance vie (ou en ouvrir un pour l’occasion). En effet, vous pouvez choisir une unité de compte investi dans l’immobilier ou en parts de SCPI et lorsque vous arbitrez cette unité de compte, vous ne payerez ni impôts ni prélèvement sociaux !

D’autres stratégies peuvent également être évoquées mais celles ci vont dépendre de votre lieu de résidence fiscale. Par exemple, la donation d’un bien avant sa cession purge l’impôt sur la plus value. Mais attention à la double taxation de la donation (en fonction du pays d’expatriation).

 

Questions à l'Expert ...

Peut on échapper à l’ISF quand on part à l’étranger ? la réponse ici >>

Comment suis-je taxé en tant que mandataire social d’une société basée en France si je suis à l’étranger ? la réponse ici >>

Comment suis-je taxé en cas départ de France si une partie de l’année, je suis résident fiscal français et l’autre partie de l’année résident fiscal d’un autre pays ? la réponse ici >>

Comment suis-je taxé en cas de retour en France si une partie de l’année, je suis résident fiscal français et l’autre partie de l’année résident fiscal d’un autre pays ? la réponse ici >>

Peut on échapper à l’impôt sur la plus value en cas de cession en tant que non résident ? la réponse ici >>

 

 

Une question fiscale sur votre immobilier ?

 

Stratégies revenus

Vos revenus immobiliers en tant que non résident sont aujourd’hui taxés à un taux minimum de 20% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Une stratégie peut consister sous certaines conditions, à bénéficier du statut de Location Meublée non Professionnelle pour diminuer la base de taxation de 50% !

L’utilisation d’une SCI imposée à l’IS peut également permettre de réduire la note fiscale si vous avez des immeubles non meublés.

 

Stratégies ISF

Les non résidents étant essentiellement taxables en France sur leurs biens immobiliers, il peut être intéressant de créer de la dette pour réduire la base d’imposition.

L’achat de nue propriété ou la donation de l’usufruit peut également être une solution d’optimisation de l’ISF. En effet, seul l’usufruitier est redevable de l’ISF, et ceci peu importe si vous soyez résident fiscal français ou non !

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Nous avons créé ce bilan fiscal Expatriation afin de prendre les bonnes décisions fiscales quant à vos objectifs :

  • pour votre départ ou retour de l'étranger ;
  • anticiper les conséquences (Exit tax, clôture d'investissement ...) ;
  • durant votre expatriation (revenus, plus-value, succession, ...) ;
  • de maitriser les critères de résidence fiscale et les impacts ;
  • d'optimiser vos revenus exceptionnels (stock-options, AGA, ...) ;
  • de cession ou transmission de votre patrimoine (titres, immobiliers ...) ;
  • de besoin de capitaux ;
  • de maitriser l'ISF, les droits de mutation ;
  • de protection de vos proches ...;
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