La fiscalité LMNP pour un expatrié américain
Il peut être opportun pour un expatrié américain d'investir dans un bien immobilier en location meublée non professionnelle .
Vous trouverez les formulaires nécessaires, avec la possibilité de télécharger le Guide Expatriation et la chambre des réponses.
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Et n'oubliez pas ... notre
En effet, du point de vue fiscal, la location meublée est autorisée lorsque vous êtes expatrié .
La location meublée : « un logement meublé est un logement équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement » (liste officielle est fixée dans la loi Alur).
Il est hautement recommandé de choisir la location non professionnelle plutôt que professionnelle pour des critères de résidence fiscale. En effet, pour être "professionnel", vous devriez percevoir des revenus de la location meublée supérieure aux autres revenus du foyer. Se pose alors la question de votre centre d'intérêts économiques … et donc de votre résidence fiscale avec un risque qu'elle soit en France !
Le retour en France nécessite également quelques démarches fiscales.
Une question fiscale ?
Régime fiscal de la location meublée
Imposition en France
S'agissant des loueurs non professionnels, l'avantage procuré par la location en meublé et l'imposition consécutive dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux est de pouvoir bénéficier du régime micro BIC.
Vous en bénéficierez si vos recettes n'excèdent pas 77.700 € . Vos revenus seront alors taxés après application d'un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme ) (au lieu de 30 % pour le régime micro-foncier qui ne s'applique pas au-delà de 15 000 € de revenus locatifs).
Cependant, il reste possible d'opter pour le régime réel d'imposition dans le cas ou les charges représentent plus de 50 % des recettes.
Si vos recettes sont supérieures à 77 700 € , vous serez soumis au régime réel d'imposition.
Comme pour les loueurs professionnels, l'intégralité des charges (intérêts d'emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc…) est déductible des recettes, à condition d'avoir inscrit l'immeuble à l'actif du bilan. A défaut d'inscription, seules les charges locatives sont déductibles.
Le gros avantage du régime réel est que vous pourrez amortir l'immeuble ainsi que le mobilier le garnissant ! Cela diminue très fortement la base imposable à l'impôt.
Et donc quelle taxation au final ?
Sur cette base, vous serez redevable de l'impôt dont le taux minimum sera de 20%.
En effet, les non-résidents sont imposables à raison de leurs seuls revenus de source française. Les revenus nets de source française sont alors imposés à un taux minimum de 20 %. Toutefois, les contribuables domiciliés hors de France peuvent échapper à cette imposition minimale s'ils justifient que le taux moyen de l'impôt résultant de l'application du barème progressif à l'ensemble de leurs revenus de sources française et étrangère est inférieur au taux de 20 %.
L'intérêt est donc dans la réduction de la base de taxation de par l'amortissement du bien et du mobilier.
Si un déficit est constaté, il est imputable, depuis la loi de Finances pour 2009, sur les bénéfices de même nature c'est à dire retirés d'une activité de loueur en meublé non professionnel au cours des dix années suivantes.
Questions à l'Expert ... Vous souhaitez louer un bien de manière saisonnière qui est en SCI ? que se passe t'il ? la réponse ici >> Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ? la réponse ici >> Comment suis-je taxé en cas départ de France si une partie de l'année, je suis résident fiscal français et l'autre partie de l'année résident fiscal d'un autre pays ? la réponse ici >> Comment suis-je taxé en cas de retour en France si une partie de l'année, je suis résident fiscal français et l'autre partie de l'année résident fiscal d'un autre pays ? la réponse ici >> Puis je acquérir au travers une SCI, un local que je mettrais en location meublée ? la réponse ici >> Que dois-je mettre dans le local que je loue en meublé pour ne pas être requalifié en location nue ? la réponse ici >>
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Imposition aux USA
Vous devrez également déclarer ces revenus aux USA.
Vous aurez cependant un crédit d'impôt à imputer sur l'impôt américain, correspondant à ce que vous avez payé en France (pour éviter la double imposition).
Une question fiscale ?
Et en cas de cession ?
En France
Les plus-values réalisées dans le cadre de votre activité sont soumises au régime des plus-values réalisées par les particuliers. Si vous cédez un logement vous serez donc soumis au régime des plus-values immobilières imposables à l'impôt sur le revenu au taux global de 19 %, auquel s'ajoute depuis le 1er janvier 2013 une surtaxe progressive de 2 % à 6 % si la plus-value réalisée est supérieure à 50 000 €. Dans le cadre de ce régime vous bénéficiez d'une exonération d'IR de la plus-value au bout de 22 années de détention.
Sont également dus les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Vous devrez également déclarer cette plus-value aux USA.
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