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La chambre des réponses

Ces réflexions interviennent naturellement après la phase d'acquisition de votre bien immobilier.

Attention aux acquisition de petites surfaces avec la taxe des micro-surfaces (disparue cependant en 2019), et à l'encadrement des loyers dans certaines villes comme Paris, Lille, ....

Au niveau des revenus fonciers

Le régime du Micro-foncier

Le régime du micro-foncier s'applique automatiquement si le revenu net foncier ne dépasse pas 15.000 €.

Il existe des exceptions au régime du micro-foncier :

• s'il s'agit d'immeubles détenus en nue-propriété ;
• s'il s'agit d'investissements soumis aux lois Malraux, Méhaignerie, Périssol, Besson, Lienemann, de Robien.

Dans ces cas là, c'est le régime de droit commun qui s'applique.

Concernant les SCI soumises à l'impôt sur le revenu et les SCPI, ils sont également soumis à ce régime sous réserve que le contribuable soit également propriétaire d'un bien immobilier donné en location nue. Dans ce cas, la limite de 15 000 € s'apprécie en prenant en compte la quote-part du contribuable dans les recettes brutes des sociétés concernées.

Le contribuable est alors dispensé de remplir une déclaration spécifique (déclaration n° 2044). Il lui suffit de reporter, sur la déclaration d'ensemble, le montant des recettes locatives.

Le revenu net imposable sera déterminé en appliquant aux sommes en question un abattement forfaitaire de 30 %.

Si ce régime est applicable de plein droit, il est toutefois possible d'opter pour le régime réel d'imposition, pour une durée irrévocable de 3 ans (reconductible tacitement par période de 3 ans), s'il s'avère qu'il est plus avantageux de déduire les charges pour leur montant réel. C'est le cas par exemple en cas de travaux importants pouvant être déduits.

Une question fiscale sur votre immobilier ?

Si c'est le régime réel …

Ce régime est applicable de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel excède 15 000 € et sur option dans le cas contraire.

Dans ce régime, les loyers sont soumis au barème général de l'impôt sur les revenus avec des modalités particulières.

Le revenu foncier imposable est alors calculable de la manière suivante :

• la somme des loyers bruts après une déduction de certaines charges (primes d'assurance, …)

• et la déduction de certains frais réels inhérents au bien acquis (travaux, intérêts d'emprunt…)

Lorsque les charges dépassent les recettes, il se crée un déficit foncier qui s'impute d'abord sur les autres revenus fonciers du contribuable, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Attention cependant, les déficits provenant des intérêts d'emprunt ne s'imputent pas sur le revenu global.

Ils sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Quel est le sort des déficits fonciers en attente de report en cas de cession du bien avant le 31-12 N+3 ?

(RES 2010/035 du 22/06/2010)

Les déficits fonciers (relatifs à ce bien) en attente de report, qui n'auraient pas été imputés sur le revenu foncier à la date de la cession sont perdus.
L’administration recalcule donc le revenu foncier et le revenu global des 3 années précédant la cession, en interdisant l'imputation sur le revenu global de la part de déficit foncier due au bien cédé.
Dans un premier temps, ce déficit n'est pas perdu : il est simplement transformé en déficit reportable. Mais le rescrit précise que le déficit reportable qui n'aurait pas été imputé sur les autres revenus fonciers, à la date de la cession, est perdu.

En cas de séparation ou de divorce, quelles sont les modalités d’imputation des déficits fonciers ?

(CAA Lyon 30 septembre 2010)

Après divorce ou séparation entraînant une imposition distincte, chacun des époux impute la moitié des déficits fonciers reportables afférents aux immeubles qui dépendaient de la communauté conjugale, y compris lorsque ces biens étaient
détenus par l'intermédiaire d'une SCI dont les parts, détenues inégalitairement entre les époux, faisaient partie de la communauté.

Attention à l'encadrement des loyers dans certaines villes :

La liste des communes concernées par l'encadrement des loyers est  alignée sur celle annexée au décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe sur les logements vacants . Il existe également une seconde loi concernant l'encadrement des loyers dans les zones tendues comme Paris, Lille ...

• Logements concernés

L'encadrement en cas de relocation concerne les logements précédemment vacants. Le décret définit la notion de logements vacants comme étant ceux " inoccupés proposés à la location ", à l'exclusion des logements :

• Principe de révision

En cas de relocation, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Le décret prévoit que le loyer peut cependant faire l'objet d'une revalorisation conformément à l'évolution de l'IRL , sauf si une révision est intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau contrat de bail.

Articulation avec l'encadrement légal des loyers

Lorsque la zone géographique dans laquelle est situé le logement mis en location est soumise à l' encadrement légal des loyers et à l'encadrement par décret , le texte prévoit que :

Une question fiscale sur votre immobilier ?

Et si vous vendez, que se passe t'il  ?

Les plus values immobilières réalisées par des personnes physiques sont imposées à un taux proportionnel de 36,2 % (prélèvements sociaux compris).

Lors de la cession d'un bien immeuble, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat compte tenu des frais d'acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés.

Le prix d'acquisition est majoré :

• des frais d'acquisition pour leur montant réel, sur justificatif ou par le biais d'un forfait égale à 7,5 % du prix d'acquisition ;
• des dépenses de travaux pour leur montant s'ils sont réalisés par une entreprise extérieure, sur justificatif ou d'un forfait de 15 % en cas de cession d'un bien plus de cinq ans après son acquisition (sans justificatif).

Les immeubles, détenus depuis plus de vingt deux ans lors de leur cession, sont exonérés de tout impôt sur les plus-values, compte tenu de l'abattement spécifique.

Les terrains à bâtir bénéficient quant à eux d'un traitement fiscal particulier avec un régime temporaire fiscalement allégé.

Si la cession dégage une moins-value, il n'est pas possible de l'imputer sur d'autres plus-values immobilières, même si les cessions sont réalisées la même année.

La déclaration intervient au moment de l'acte de vente, le dépôt du formulaire et le paiement de l'impôt étant effectué par le notaire, pour le compte du vendeur.

Ainsi, à partir de septembre 2013, pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention sera de :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
• 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de vingt-deux ans.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention sera quant à luide :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de trente ans.

Attention, a cela se rajoute la surtaxe immobilière si votre plus-value dépasse 50.000 €.