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La chambre des réponses

De par les avantages fiscaux, il peut être judicieux de transformer la location nue en location meublée.

Si l'une des 2 conditions de la location meublée professionnelle ne sont pas remplies, la location est non professionnelle.

Il existe plusieurs démarches fiscales nécessaires afin de passer vos revenus en location meublée non professionnelle (LMNP).

Nous mettons à votre disposition les différents formulaires nécessaires à votre projet.

Il existe également dans le cadre d'investissement en LMNP, les achats de résidence de services bénéficiant de réduction d'impôt dans le cadre du Censi-Bouvard (réduction d'impôt de 11% de l'investissement sous conditions).

A noter que la règlementation applicable pour la location meublée « de courte durée » (également dénommée « touristique » ou « saisonnière ») diffère selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire.

La loi de finances pour 2024 modifie la fiscalité du meublé de tourisme.

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Les avantages de la location meublée non professionnelle

S'agissant du LMNP, l'avantage procuré par la location en meublé et l'imposition consécutive dans la catégorie des BIC est de pouvoir bénéficier du régime micro BIC.

En effet, la location meublée étant une activité commerciale, les revenus tirés de cette location sont imposables dans la catégorie des BIC (mais attention non professionnels) et non dans celle des revenus fonciers.

Quels sont les meubles nécessaires pour la location meublée et les charges déductibles  ?

Vous  bénéficierez  du micro BIC si vos recettes n'excèdent pas 77.700 € ou 188.700€ pour les locations de chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme.  Vos  revenus  seront  alors  taxés  après  application  d'un abattement  forfaitaire  représentatif  des  charges de 50 %.

Et si vos charges > 50% : il reste  possible d'opter pour le régime réel d'imposition dans le cas ou les charges déductibles    représentent plus de 50 % des recettes. Vous disposez également de la  possibilité d'amortir l'immeuble ainsi que les meubles et de différer vos amortissements, faculté supprimée pour les activités autres que la location en meublé.
Attention  par  contre,  le  loueur  non professionnel ne bénéficie d'aucun avantage particulier en matière d'IFI, ni de fiscalité sur la transmission.

L'activité peut également être réalisée sous la forme d'une SARL de famille.

Quels sont les amortissements possibles ?

Une question fiscale sur vos investissements ?

Quelle est l'imposition ?

Lorsque les produits sont imposables, le régime d'imposition (micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou réel normal) est déterminé d'après les critères ordinaires. Le régime applicable dépend du montant des recettes annuelles.

Si les recettes n'excèdent pas 77 700 € en 2024 (imposition des revenus de 2023), le bailleur relève pour l'impôt sur le revenu du régime dit « micro-BIC ».

Le régime micro-BIC a le mérite de la simplicité : le bailleur porte directement sur sa déclaration d'ensemble des revenus le montant brut de ses recettes. Le revenu net imposable est calculé par l'administration en appliquant à ce montant un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Cet abattement est réputé tenir compte de toutes les charges, y compris les cotisations sociales et l'amortissement de l'immeuble ; il ne peut pas être inférieur à 305 €.

Pour les locations saisonnières, ce seuil n'a pas à être réduit au prorata du temps.

Les propriétaires de meublés de tourisme  relèvent du micro-BIC si leurs recettes n'excèdent pas 188 700 € (sous conditions depuis 2024) .

Dans ce cas, l'abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.

Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel, même si le total des recettes est inférieur à 77.700 €.

Si les recettes sont supérieures à 77 700 €, le bailleur relève d'un régime dit de « bénéfice réel », qui peut être soit le régime réel simplifié, soit le régime réel normal avec la possibilité de déduire les charges.

S'il ne relève pas du micro-BIC, il peut opter pour l'un ou l'autre de ces régimes de bénéfice réel, de préférence le régime simplifié. Il doit exercer l'option pour le régime simplifié avant le 1er février de la première année au titre de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime.

L'option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an. Elle prend la forme d'une simple lettre adressée au service des finances publiques.

Mais attention, il existe plusieurs démarches fiscales nécessaires afin de passer vos revenus en location meublée non professionnelle (LMNP).

Une exception : la location d'une partie de sa résidence principale !

Le loueur en meublé est exonéré d'impôt sur le revenu au titre des produits de la location ou sous-location s'il respecte 3 conditions :

• les pièces louées font partie de son habitation principale, étant précisé que l'exonération s'applique, en principe, aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu'elles occupent dans leur logement principal ;
• ces pièces constituent pour le locataire son habitation principale.
• ... et enfin, les produits de la location ou sous-location en meublé d'une partie de la résidence du bailleur sont exonérés si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas un certain plafond..

De plus,depuis 2019, le LMNP est concerné par le prélèvement à la source.

Et en matière de plus value ?

Les plus-values réalisées en cas de cession de l'immeuble par un loueur en meublé non-professionnel sont soumises au régime des plus-values immobilières privées. L'imposition sera donc de 19% + prélèvements sociaux . En savoir plus >>

La loi de finances pour 2020 a officialisé la fin de la condition d’inscription au RCS. Cela a également un impact sur les cotisations sociales.