Comment rentabiliser sa résidence principale ?

 

Bon à savoir

Il peut être intéressant financièrement et fiscalement de rentabiliser sa résidence principale que ce soit en la louant, ou en la cédant ou même en y ajoutant certaines prestations comme des recettes publicitaires, ou en louant son toit ou encore en vendant de l'électricité.

 

 

Une question fiscale ?

 

Fiscalité de la résidence principale 

Exonération des plus-values : la plus-value réalisée lors de la cession de sa résidence principale est exonérée. Cette exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale qui sont cédées en même temps que cette dernière.

ISF  : pour l'assiette de l'ISF, l'évaluation de la résidence principale est pratiquée avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale lorsque le redevable en est le propriétaire au 1 er janvier de l'année d'imposition.

Droits de succession : il est effectué un abattement de 20 % lors de la succession sur la valeur vénale réelle de l'immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un Pacs, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.

Taxe d'habitation : pour le logement affecté à l'habitation principale du contribuable, la base d'imposition à la taxe d'habitation est diminuée d'un abattement obligatoire pour charges de famille. Cet abattement est égal à 10 % pour chacune des deux premières personnes à charges, puis à 15 % pour chacune des suivantes. Les collectivités territoriales peuvent également prévoir des abattements supplémentaires.

Crédit d'impôt : le crédit d'impôt « transition énergétique », mis en place par la loi de Finances pour 2015, remplace de manière rétroactive à compter du 1 er septembre 2014 l'ancien crédit d'impôt « développement durable ».

Attention, les réductions d'impôt sont limitées par le plafonnement des niches fiscales.

 

Questions à l'Expert ...

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Mr souhaite savoir s'il est possible de donner des parts de SCI avec une clause d'inaliénabilité ? la réponse ici >>

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De nouvelles ressources ...

•  Location partielle / saisonnière / chambre d'hôte :

Article 35 bis , I du Code Général des Impôts : «  Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables  ».

Article 35 bis , II du CGI : «  les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérés de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 € par an  ».

Les deux exonérations en faveur des locations d'une partie de l'habitation principale et des chambres d'hôtes peuvent se cumuler dans le cas d'un local loué au bénéfice de lycéens ou d'étudiants pendant l'année scolaire et à des vacanciers durant la période estivale (BoFiP-Impôts, BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 70).

L'exonération prévue pour la location ou la sous-location d'une partie de l'habitation principale est subordonnée au respect de trois conditions qui doivent être simultanément remplies :

•  les pièces louées ou sous-louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur, c'est-à-dire que l'exonération s'applique en principe aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu'elles occupent dans leur logement principal ;

•  les pièces louées ou sous-louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ;

•  le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables. En ce qui concerne cette condition l'Administration publie chaque année deux plafonds selon les régions qui n'ont toutefois qu'une valeur indicative dans la mesure où ces plafonds ne s'appuient sur aucun texte législatif ou règlementaire. Pour 2015, ces plafonds sont fixés à 184 € par mètre carré et par années (charges non comprises) pour l'Ile-de-France et à 135 € pour les autres régions.

 

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•  Recettes publicitaires / location du droit d'affichage :

Le Code de l'environnement, dans son article L. 581-25, prévoit des dispositions d'ordre public sur le contrat de location du droit d'affichage. Cet article impose que «  le contrat de louage d'emplacement privé aux fins d'apposer de la publicité ou d'installer une préenseigne  »  doit être conclu par écrit pour une période ne pouvant excéder six années. Le preneur doit maintenir en permanence l'emplacement loué en bon état d'entretien. Il doit également remettre cet emplacement dans son état antérieur dans les trois mois suivant l'expiration du contrat. Le contrat doit contenir des mentions obligatoires.

Fiscalement, les revenus tirés de la location du droit d'affichage rentrent en vertu de l'alinéa 2 de l'article 29 du CGI dans la catégorie des revenus fonciers.

En ce qui concerne les monuments historiques, les propriétaires peuvent, sur autorisation administrative, et par exception au principe selon lequel la publicité est interdite aux abords des monuments historiques, donner en location comme espaces publicitaires les bâches d'échafaudage mises en place lors de la réalisation de travaux de restauration de ces monuments. Les recettes provenant de la location de ce droit d'affichage constituent également des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui doivent être obligatoirement affectées au financement des travaux de restauration concernés.

En tout état de cause, il est fait obligation aux locataires d'emplacements publicitaires de déclarer chaque année, sur un imprimé n° 2061, les noms et adresses des bénéficiaires, ainsi que le montant des sommes versées (article 1649 B du CGI). La même obligation s'impose aux syndics de copropriété en cas de mise à la disposition des copropriétaires de leur quote-part des sommes perçues au titre de la location d'emplacements d'affichage.

 

•  Antenne :

La location du toit de sa résidence principale afin d'y apposer des antennes téléphoniques est soumise à une règlementation spécifique et contraignante en droit de l'urbanisme.

Les revenus de cette location sont également imposés au titre des revenus fonciers.

 

•  Electricité :

L'article 35 ter du CGI dispose que «  les personnes physiques qui vendent de l'électricité produite à partir d'installations d'une puissance n'excédant pas 3 kilowatts crête, qui utilisent l'énergie radiative du soleil, sont raccordées au réseau public en deux points au plus et ne sont pas affectées à l'exercice d'une activité professionnelle sont exonérées de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces ventes  ».

Lorsque les conditions prévues par cet article sont remplies, les produits issus de la vente d'électricité par les personnes physiques sont exonérés d'IR. Dans le cas contraire, ces produits relèvent du régime des BIC et sont imposables dans les conditions de droit commun.

EDF s'engage a acheté l'électricité ainsi produite pendant 20 ans (arrêté n° 2000-1196 du 4 mars 2011).

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•  Vente en viager et prêt viager hypothécaire :

La vente en viager comme le prêt viager hypothécaire permettent de convertir un capital en revenus, et notamment de tirer un profit de sa résidence principale.

L'article L. 314-1 du Code de la consommation dispose que «  le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement-principal et intérêts capitalisés annuellement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès  ».

Ce contrat permet ainsi à un propriétaire, dont les ressources ou l'était de santé ne permettent pas d'emprunter, d'obtenir des ressources. L'emprunteur reçoit les fonds sous forme de capital ou de rentes, et n'a pas de mensualité à rembourser.

Le décès de l'emprunteur met fin au contrat de prêt. A ce moment, les héritiers ont le choix entre régler la dette et garder le bien immobilier ou laisser la banque vendre le bien pour se rembourser. Si le bien est vendu et le montant de la vente supérieur à la valeur de la dette (intérêt et capital), les héritiers pourront toucher la différence. Dans le cas contraire, le prêteur prend à sa charge la différence.

La vente en viager est prévue par les articles 1968 et suivants du Code civil. Elle permet à une personne, le crédirentier, d'obtenir une rente viagère en contrepartie de la cession de son bien. Elle est le plus souvent assortie d'un droit d'usage et d'habitation au profit du crédirentier.

La rente sera annexée selon un barème règlementaire. Le crédirentier sera imposé à l'impôt sur le revenu au titre de la rente selon son âge au moment de la vente. En matière d'ISF, le crédirentier devra déclarer la valeur de capitalisation de la rente.

Ce contrat offre donc l'avantage d'obtenir une rente à vie tout en gardant la jouissance de sa résidence principale. En revanche, puisque c'est une vente, les héritiers du crédirentier seront amputés d'une partie de leur héritage.

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