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Questions pratiques "SCI"

L'investissement en loi Duflot ou Pinel, investissement classique, la location meublée professionnelle, ou non professionnelle ou encore la loi Malraux …, le législateur a souhaité, depuis quelques années, favoriser l'investissement locatif et a mis en place, dans cette optique, ces dispositifs fonciers incitatifs.

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Ces dispositifs permettent aux contribuables qui louent certains logements, de bénéficier notamment de réductions d'impôts ou d'amortir la valeur d'acquisition du bien.

Le choix dépendra essentiellement du taux de rendement de l'immobilier qu'il faudra comparer pour définir l'investissement le plus judicieux.

Quelques conseils ...

Si vous êtes «  investisseur débutant  » avec des revenus inférieurs à 25 Keuros par membre de votre foyer fiscal et souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, nous vous conseillons :

l'investissement classique « en direct » (avec un financement bancaire), avec 3 possibilités :

• si c'est un bien « neuf » ou avec peu de travaux et des revenus fonciers < 15.000 euros, en utilisant le régime foncier classique dans un premier temps (vos intérêts d'emprunt venant annihiler vos revenus locatifs) puis le règime du micro-foncier, les revenus de votre bien n'auront alors qu'un impact limité sur votre imposition ,

• si c'est un bien avec travaux, optez pour le régime foncier classique car vous pourrez alors utiliser le déficit créé par les travaux pour réduire vos impôts (à hauteur de 10.700 euros) et vous engendrer une réserve de déficits fonciers.

• sous forme de SCI, si vous acquerrez ce bien avec un tiers ou dans un but de transmission à vos enfants.

  Si vous souhaitez connaitre les modalités de constitution d'une SCI

   

Si vous êtes «  investisseur débutant  » avec des revenus supérieurs à 25 Keuros par membre de votre foyer fiscal et souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, nous vous conseillons d'investir dans l'immobilier (avec un financement bancaire) sous 4 formes :

• si c'est un bien « neuf » ou avec peu de travaux et des revenus fonciers < 15.000 euros, utilisez le régime foncier classique dans un premier temps (vos intérêts d'emprunt venant annihiler vos revenus locatifs) puis le régime du micro-foncier ;

• si c'est un bien avec travaux, optez pour le régime foncier classique (voir les remarques ci-dessus) ;

• en loi Duflot ou Pinel (ou encore Denormandie) pour bénéficier du crédit d'impôt ;

• sous forme de SCI, si vous acquerrez ce bien avec un tiers ou dans un but de transmettre à vos enfants.
  

Si vous êtes «  investisseur averti  » avec des revenus supérieurs à 25 Keuros par membre de votre foyer fiscal et souhaitez compléter votre patrimoine immobilier (anticiper la baisse de vos revenus pour la retraite, compléter vos revenus futurs, …), nous vous conseillons l'investissement immobilier sous 4 formes :

• en loi Duflot ou Pinel pour bénéficier du crédit d'impôt ;
• l'investissement en loi Malraux ou monuments historiques avec travaux importants afin de déduire « one shoot » le déficit de vos revenus globaux (salaires, …) ;
• l'acquisition de parts de SCPI en démembrement de propriété (achat temporaire de nue-propriété) par financement bancaire (en « in fine »), ce qui aurait 3 avantages :

  la décote du bien car vous n'achetez que de la nue-propriété, donc vous ne percevrez pas les revenus durant un laps de temps (cela ne rentrera pas dans vos revenus fonciers) ;

  ce bien ne rentrera pas dans votre IFI (si vous en êtes redevable) car seul l'usufruitier doit l'inclure dans sa base d'imposition ;

  à la fin du démembrement temporaire, vous récupérez 100% du bien sans remettre au pot. A partir de ce moment là, vous en percevrez les revenus (complétant votre retraite par exemple !)

• l'investissement en « Loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) » de par la possibilité d'imputer vos déficits générés par les travaux sur votre revenu global (si LMP) ou de limiter très fortement l'impact des revenus perçus sur le bien (en LMNP) de par l'abattement forfaitaire appliqué sur les recettes.
• Sous forme de SCI, si vous acquerrez ce bien dans un but de transmission au profit de vos enfants.