La fiscalité des SCI

 

New : votre bilan patrimonial immobilier

Cadre général

Les sociétés civiles immobilières ( SCI ) ont pour objet la gestion d'un patrimoine immobilier.

La SCI peut être à capital fixe ou capital variable.

Leur activité consiste principalement à donner en location les immeubles leur appartenant. Mais il y a également de multiples utilisations des SCI pour transmettre, optimiser ...

Le régime d'imposition des SCI est déterminé en fonction de la qualité des associés :

  • si les associés sont des particuliers, des entreprises relevant du bénéfice non commercial (BNC) quel que soit leur régime d'imposition ou des micro-entreprises BIC ou BA, les revenus sont imposés selon les règles prévues en matière de revenus fonciers. Chaque associé est imposé, pour sa quote-part de bénéfices, dans cette catégorie de revenus ;
  • si les associés sont des sociétés ou entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles relevant d'un régime de bénéfices réels, leur quote-part de bénéfices est déterminée suivant les règles propres à leur régime d'imposition (IS, BIC, ou BA).

La SCI peut donc être soumise à 2 régimes d'imposition distincts : l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Le régime d'imposition est en principe librement choisi par les associés. Dans la plupart des cas, les SCI sont soumises à l'IR, régime applicable de plein droit à défaut d'option pour l'IS.

Une question fiscale ?

 

 

Se pose souvent la question du choix du régime fiscal de la SCI :

SCI IR ou IS


Les SCI soumises à l'IR

Le revenu imposable entre les mains de chaque associé est déterminé selon le régime fiscal qui lui est applicable.

Si l'associé est une personne physique et que les parts dont il est titulaire ne sont pas inscrites à l'actif d'une entreprise exerçant une activité de nature industrielle, commerciale ou agricole relevant d'un régime de bénéfice réel, le revenu imposable est déterminé par application des règles des revenus fonciers.

Le revenu imposable est égal au revenu brut des loyers, diminué des charges locatives déductibles.

Sont notamment déductibles des recettes :

  • les dépenses d'entretien et d'amélioration ;
  • les frais de gérance et de rémunération des gardiens ;
  • certains impôts.

Chaque associé doit déclarer, pour sa quotepart, les revenus afférents à cette activité en revenus fonciers sur sa déclaration n° 2044.

En outre, la société souscrit chaque année une déclaration de ses résultats à l'aide d'un imprimé n° 2072 C ou 2072 S selon les cas.

Lorsque l'activité de la SCI dégage un résultat déficitaire, chaque associé peut imputer la quote-part du déficit qui lui revient sur son revenu global dans la limite de 10 700 €. L'excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le gérant devra également déclarer aux impôts sa rémunération.

 

Questions à l'Expert ...

Vous souhaitez louer un bien de manière saisonnière qui est en SCI ? que se passe t'il ? la réponse ici >>

Où puis je trouvers des statuts de SCI ainsi que tous les actes de la vie courante de la SCI ? la réponse ici >>

 

Toutes nos réponses ici >>

 

Si l'associé est une entreprise exerçant une activité de nature industrielle, commerciale ou agricole relevant d'un régime de bénéfice réel ou de l'IS, les règles applicables sont celles de l'IS, des BIC ou des BA dont l'associé relève personnellement.

Chaque associé doit alors déclarer, pour sa quotepart,les revenus afférents à cette activité suivant les règles applicables au régime fiscal d'imposition de ses bénéfices sur sa déclaration de résultats (IS, BIC ou BA).

La société souscrit chaque année une déclaration de résultats à l'aide d'un imprimé n° 2072 C .

La déclaration n° 2072 C ou S doit être adressée, au plus tard avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai, au service des impôts des entreprises du lieu du principal établissement de la société ou le cas échéant à la Direction des grandes entreprises (DGE).

 

Une question fiscale sur votre immobilier ?

 

Que se passe t'il en cas de vente ?

Vente de l'immeuble par la SCI  :

La plus-value résultant de la cession d'un immeuble par une SCI soumise à l'IR relève du régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers : chacun des associés sera imposé en fonction de la quote-part qu'il détient dans le capital de la société, sauf si l'associé relève de l'IS ou d'un régime réel BIC ou BA de plein droit, auquel cas, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles.

L'associé peut également bénéficier des exonérations prévues en cas de cession de la résidence principale lorsque les conditions d'application de ces régimes de faveur sont remplies.

Attention, pour de la promotion immobilière, il est préféranle de passer par une Société Civile de Construction Vente.

 

Cession des parts de la SCI  :

La plus-value réalisée lors de la cession des parts sociales est imposée selon le même régime que les cessions d'immeubles . L'exonération des plus-values pour la vente de la résidence principale ainsi que l'exonération pour durée de détention s'appliquent également à la cession des titres de la SCI.

Télécharger une demande de cession de parts (agrément) : cliquez ici

Télécharger un modèle de Lettre envoyée au Registre du Commerce pour la cession : cliquez ici

 

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Nous avons créé ce bilan fiscal immobilier afin de prendre les bonnes décisions fiscales quant à vos objectifs :

  • maitrise de l'ISF et/ou des droits de succession ;
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Nous partons de l'existant et vous indiquons nos conseils pour atteindre ces objectifs.

 

 

SCI soumises à l'IS

Les SCI peuvent être assujetties à l'IS de plein droit ou sur option.

Les SCI sont soumises à l'IS de plein droit lorsqu'elles réalisent des opérations commerciales et sont assimilées à des marchands de biens. C'est le cas, par exemple, en cas de location d'un immeuble équipé pour un usage professionnel ou en cas de location en meublé à usage d'habitation.

L'administration fiscale admet toutefois que les sociétés dont l'activité commerciale ne représente que 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ne soient pas soumises à l'IS de plein droit mais demeurent imposées à l'IR.

Les SCI qui ne sont pas soumises à l'IS de plein droit peuvent y être assujetties sur option de leurs associés. L'option pour l'IS est signée par tous les associés ou par ceux spécialement habilités par les statuts. Elle est irrévocable et adressée au service des impôts du lieu du siège social, au plus tard à la fin du 3ème mois de l'exercice au titre duquel les associés souhaitent assujettir la SCI à l'IS.

 

Imposition des revenus de la SCI

Les revenus générés par l'activité de la SCI sont imposés à l'IS au niveau de la SCI. Le bénéfice imposable au niveau de la société est déterminé selon les règles applicables à cet impôt (en général il s'agit des règles applicables en matière de BIC).

Les charges déductibles comprennent entre autre :

  • les frais d'acquisition (honoraires du notaire, droits de mutation) ;
  • l'amortissement du bien ;
  • les frais financiers, les frais de gérance, d'assurance, les frais divers de gestion de la société.

Les sociétés civiles immobilières ayant opté pour l'impôt sur les sociétés doivent déposer leur déclaration de résultats (n°2065) au plus tard dans les trois mois suivants la date de clôture de l'exercice, sauf si elles clôturent au 31 décembre. Dans ce dernier cas, elles doivent déposer leur déclaration de résultats (n°2065) au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai.

Les associés ne sont imposés que sur les revenus redistribués par la SCI. En l'absence de distribution (mise en réserve des bénéfices), les associés ne sont pas imposés.

Les revenus distribués par la SCI sont imposables entre les mains des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers .

 

Que se passe t'il en cas de cession ?

Si vente de l'immeuble par la SCI  :

La plus-value résultant de la cession d'un immeuble par une SCI soumise à l'IS relève du régime des plus-values professionnelles. Elle est ajoutée au résultat courant de la SCI et soumise à l'IS au taux de droit commun, quelle que soit la durée de détention de l'immeuble.

En cas de cession des parts de la SCI  :

Les plus-values réalisées par des associés personnes physiques lors de la cession des parts sociales sont imposées selon le régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux .

Aujourd'hui, il peut être intéressant de passer sa SCI à l'IS.

Télécharger une demande de cession de parts (agrément) : cliquez ici

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Une question fiscale sur votre immobilier ?

 

Enfin, en matière d'ISF

Les parts détenues dans une SCI, peuvent, sous certaines conditions être exonérées d' ISF , si elles constituent, pour leur détenteur, un bien professionnel.

Lorsque l'immeuble détenu par le biais de la SCI constitue pour le détenteur des parts, sa résidence principale, ce dernier a la possibilité de pratiquer, sur la valeur des parts, un abattement de 30 % (de la même façon que s'il détenait l'immeuble directement).

 

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